Jedna z nejčastějších otázek, kterou od prodávajících slýchám: „Budu z prodeje platit daň?" Dobrá zpráva – ve většině běžných případů ne. Rozhoduje takzvaný časový test a účel, na který peníze použijete.
⚠️ Tento článek je zjednodušený přehled, ne daňové poradenství. Konkrétní situaci vždy doporučuji probrat s daňovým poradcem – ráda vám nějakého doporučím.
Časový test: 5, nebo 10 let
Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen od daně z příjmu, pokud jste nemovitost vlastnili dostatečně dlouho:
- 10 let – u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021
- 5 let – u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020
Lhůta se počítá od nabytí (zápis do katastru) do prodeje. U zděděných nemovitostí od příbuzného v přímé linii (rodiče, prarodiče) se do lhůty započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel – zděděný byt po rodičích tak často můžete prodat bez daně hned.
Bydleli jste v nemovitosti? Stačí 2 roky
Pokud jste v prodávaném bytě či domě měli bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozen bez ohledu na časový test.
A dokonce i když jste tam bydleli méně než 2 roky: osvobození můžete získat, pokud utržené peníze použijete na obstarání vlastní bytové potřeby (koupě jiného bytu, výstavba, rekonstrukce vlastního bydlení).
Použití peněz na vlastní bydlení
Osvobození při použití prostředků na bytovou potřebu platí i obecněji – klíčové je:
- Oznámit příjem finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, kdy jste peníze obdrželi (bez oznámení o osvobození přijdete!),
- použít prostředky na bytovou potřebu do konce následujícího roku (nebo rok před prodejem).
Kdy se daň platí – a z čeho
Pokud žádné osvobození nevyužijete, daní se zisk (prodejní cena minus prokazatelné výdaje: pořizovací cena, náklady na rekonstrukce, provize makléře, poplatky) sazbou 15 % (část základu daně nad zákonný limit 23 %). Neplatí se tedy z celé prodejní ceny – schovávejte si proto faktury za rekonstrukce.
Pozor na výjimky
- Nemovitost v obchodním majetku (podnikání) má vlastní, přísnější pravidla.
- Družstevní byt – převádí se družstevní podíl, časový test je 5 let.
- Daň z nemovitých věcí (každoroční) s prodejem nezaniká automaticky – nezapomeňte podat dílčí přiznání.
Shrnutí
| Situace | Daň z příjmu |
|---|---|
| Vlastníte 10+ let (nabytí po 2021) | ne |
| Vlastníte 5+ let (nabytí do 2020) | ne |
| Bydlíte v ní 2+ roky před prodejem | ne |
| Peníze použijete na vlastní bydlení (a oznámíte FÚ) | ne |
| Nic z výše uvedeného | 15 % ze zisku |
Plánujete prodej a nejste si jistí, jak jste na tom? Ozvěte se mi – projdeme vaši situaci, doporučím ověřeného daňového poradce a připravím odhad tržní ceny zdarma.