„Můžu vůbec prodat byt, na kterém mám hypotéku?" Ano – a je to naprosto běžné. Odhadem každý třetí prodávaný byt je zatížený hypotékou. Banka drží na nemovitosti zástavní právo, které se při prodeji musí vyřešit. Možností je několik.
Varianta 1: Doplacení hypotéky z kupní ceny (nejčastější)
Nejobvyklejší scénář:
- Požádáte banku o vyčíslení zůstatku úvěru k datu prodeje.
- V kupní smlouvě se kupní cena rozdělí: část jde přímo bance na doplacení úvěru, zbytek vám.
- Banka po splacení vystaví kvitanci (potvrzení o zániku zástavního práva) a zástava se vymaže z katastru.
Celé to koordinuje advokátní úschova – kupující má jistotu, že kupuje byt bez dluhu, vy že dostanete zbytek peněz.
Pozor na poplatek za předčasné splacení. Od nové úpravy zákona o spotřebitelském úvěru si banka může účtovat část účelně vynaložených nákladů (do zákonného limitu). Při prodeji nemovitosti je ale sankce omezená – nechte si od banky vyčíslit přesnou částku předem, ať s ní počítáte v kalkulaci.
Varianta 2: Kupující hypotéku převezme
Pokud má vaše hypotéka výhodnou sazbu, může být pro kupujícího zajímavé úvěr převzít za stejných podmínek. Banka si kupujícího prověří jako nového dlužníka. V praxi méně časté (kupující obvykle potřebuje jinou výši úvěru), ale u nízko úročených hypoték z minulých let to může být silný prodejní argument.
Varianta 3: Kupující platí vlastní hypotékou
Nejčastější kombinace v praxi: kupující si bere vlastní hypotéku na koupi vašeho bytu, na kterém ještě vázne vaše zástava. Vypadá to složitě, ale banky na to mají zaběhnutý proces:
- Banka kupujícího pošle peníze do úschovy / přímo vaší bance na doplacení vašeho úvěru,
- vaše zástavní právo se vymaže a současně se zapíše zástavní právo banky kupujícího,
- zbytek kupní ceny se uvolní vám.
Klíčová je správná choreografie smluv a podmínek čerpání – přesně tohle je práce makléře a advokáta, aby žádná strana nenesla zbytečné riziko.
Co si připravit
- Úvěrovou smlouvu a kontakt na svou banku
- Vyčíslení zůstatku hypotéky (banka vystaví na žádost)
- Informaci, zda máte fixaci a kdy končí (ovlivňuje poplatky)
Nejčastější chyby
- Prodávající zapomene na poplatky za předčasné splacení a v kalkulaci mu chybí desítky tisíc.
- Špatné pořadí kroků ve smlouvách – např. kupní cena se uvolní dřív, než je jisté vymazání zástavy.
- Podcenění časového plánu – vyčíslení, čerpání a katastr mají své lhůty; celý proces obvykle trvá 2–3 měsíce.
Prodáváte byt s hypotékou? Přesně tyhle situace řeším běžně – ozvěte se mi a projdeme váš případ, nebo si nejdřív nechte zdarma spočítat, na kolik si byt cení trh.